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Rinegoziazione mutuo tasso variabile: come funziona e quando è possibile

La lunga durata di un piano di ammortamento come nel caso dei mutui può spingere i contraenti a cambiare le condizioni del contratto. Oltre ai casi di sostituzione e di surroga c’è anche la rinegoziazione del mutuo a tasso variabile o fisso, che dovrebbe essere la forma più semplice ma che è anche quella meno ‘proposta’ dalle banche. Ci possono essere casi di rinegoziazione di mutui in corso previste dal contratto stesso a cui si aggiungono quelle proposte da una delle parti interessate. Vediamone le differenze e le modalità di richiesta.

Mutui misti oppure a opzione

Come appena accennato, alcuni mutui prevedono la possibilità di rinegoziare il tasso variabile trasformandolo a tasso fisso e viceversa. Si tratta di situazioni previste dal contratto di mutuo, che normalmente possono/devono essere esercitate entro dei tempi già stabiliti nel contratto stesso. Quindi da una parte abbiamo i limiti temporali, mentre dall’altra ci sono due vantaggi:

  • le modalità di rinegoziazione sono indicate nel contratto stesso (ovvero come esercitare il diritto o la possibilità di cambiare il tasso);
  • il mutuatario è il solo a poter decidere sui cambi, che la banca deve accettare non potendosi rifiutare di farlo.

variazioni mutuo

Per esempio, ipotizziamo un mutuo a tasso misto, per il quale, nei primi 3 anni si applica il tasso fisso dopo di che si può decidere se rinegoziare il mutuo passando a un tasso variabile oppure rimanere con la tipologia di tasso iniziale. Come si può capire dal funzionamento, si tratta comunque di una rinegoziazione limitata, in quanto di norma è ristretta solo al tipo di tasso.

Rinegoziazione classica

Quando si parla di una rinegoziazione ‘classica’ di mutuo a tasso variabile stiamo parlando invece dell’attività con la quale il mutuatario vuole cambiare alcune condizioni del contratto originario non utilizzando opzioni già previste in modo esplicito nell’accordo di mutuo stesso. In questo caso le modifiche possono riguardare il tasso, incidere su una riduzione dello spread oppure portare ad una modifica della durata del piano di ammortamento. Generalmente si può agire sono quando:

  • le condizioni economiche del mutuatario sono peggiorate. In tal modo con la rinegoziazione si vuole ridurre la rata allungando il piano di rimborso (quindi si rinegozia solo la durata);
  • le condizioni economiche del mutuatario sono migliorate: quindi per risparmiare sugli interessi si rinegozia la durata accorciandola (conviene solo se si è entro la metà del piano di ammortamento altrimenti si rischia di non ottenere un grande vantaggio sugli interessi);
  • le condizioni di mercato sono cambiate. Ad esempio, gli spread applicati in media nel mercato sono scesi per cui voglio rinegoziare lo spread inizialmente accettato. Oppure è il mercato dei tassi ad essersi abbassato o cambiato, quindi voglio passare dal tasso fisso al variabile o viceversa.

N.B. La rinegoziazione del mutuo a tasso variabile potrebbe prevedere congiuntamente: passaggio a tasso fisso, cambio della durata e riduzione dello spread.

variazione tassi

Cosa non si può rinegoziare?

Ci sono tre punti fermi riguardo ad una qualsiasi rinegoziazione standard e cioè:

  • non si possono modificare i soggetti coinvolti (quindi cambiare intestazione, garanti, ecc);
  • non si può modificare la somma richiesta (ottenendo più liquidità);
  • non può esserci alcun intervento sull’ipoteca.

Per poter procedere alla rinegoziazione è necessario il consenso di entrambe le parti coinvolte, quindi se un mutuatario vuole migliorare le condizioni del proprio contratto di mutuo con la banca, può presentare delle proposte, ma se queste non vengono accettate dalla banca stessa non avverrà alcuna modifica. In questo caso non rimane che intraprendere la strada della surroga (che allo stesso modo è senza costi) oppure della sostituzione (che invece prevede estinzione mutuo in corso e inizio di un nuovo mutuo con costi che possono essere anche notevoli).

Quale soluzione conviene di più

Se ci fermiamo sul piano dei costi, allora la surroga e la rinegoziazione possono sembrare equivalenti ma bisogna conoscere comunque le differenze che non sono poi così di poco conto:

  • con la rinegoziazione non ho un contratto nuovo di mutuo ed anche a livello di iscrizione di ipoteca non cambia nulla. Quindi la componente assicurativa resta invariata;
  • con la surroga cambia uno dei due soggetti del contratto (ovvero l’istituto di credito erogante in quanto un nuovo creditore subentra a quello precedente liquidandolo). Proprio per questo cambia sia l’interlocutore futuro che l’iscrizione di ipoteca, che a margine verrà aggiornata negli appositi registri. In tale ottica c’è un cambio anche dal punto di vista assicurativo visto che la beneficiaria della polizza scoppio e incendio era la banca sostituita con la surroga.

La sostituzione generalmente non ‘conviene’ dal punto di vista economico, visto che ci sono nuove spese da affrontare con un mutuo tutto nuovo (comprese istruttoria, perizia e notaio). Di contro può essere la sola strada percorribile nel caso in cui si abbia bisogno di cambiare anche i soggetti coinvolti nel contratto di mutuo. Prima di scegliere, si deve capire bene quale è l’obiettivo da raggiungere e poi fare la scelta più adatta.

come si rinegozia il mutuo

Come si rinegozia?

Il primo passaggio dovrebbe essere verbale per sondare la disponibilità della banca di apportare le modifiche di cui si ha bisogno. Come passaggio successivo ci deve essere la proposta scritta, tramite una raccomandata o una pec da indirizzare al responsabile o all’ufficio preposto. Successivamente si possono verificare tre situazioni:

  • la proposta viene bocciata con nessuna possibilità di negoziazione;
  • inizia uno scambio di comunicazioni per arrivare alla soluzione che la banca può accettare;
  • la proposta, già accordata verbalmente, viene accettata e quindi subentrano le modifiche dalla data indicata nell’accordo firmato da entrambe le parti.

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