Surrogare il mutuo : quando conviene?

La surroga dei mutui è stata introdotta dalla “legge Bersani” per offrire ai mutuatari la necessaria libertà di adeguamento del proprio finanziamento alle condizioni più vantaggiose proposte dal mercato, senza restare fossilizzati su condizioni contrattuali spesso obsolete e comunque ostative rispetto alla libertà che deve essere offerta dai contratti, specialmente quelli di natura finanziaria e creditizia.

Anche se l’obiettivo di fondo che doveva essere raggiunto con la surroga è stato fin da subito onorevole, almeno nell’intento del legislatore, la prassi ha trovato una realizzazione complicata e scarsamente armonizzata con le effettive possibilità di portabilità dei mutui su cui possono fare affidamento i mutuatari.

Che cosa si può modificare con la surrogazione del mutuo?

La logica di fondo su cui poggia la struttura della normativa della surroga dei mutui è semplice: in base ad essa i mutuatari possono portare o spostare il proprio mutuo dall’attuale banca ad una banca che applica condizioni più vantaggiose, andando ad incidere sulla durata (normalmente con un possibile allungamento del piano di ammortamento), sul tipo di tasso (ad esempio da tasso fisso a tasso variabile, o viceversa) e sulla “entità” del tasso complessivo (fatto da spread più tasso fisso o variabile di riferimento).

Ci sono ovviamente delle limitazioni, alcune delle quali sono legate alle caratteristiche dei mutuatari, altre al mutuo stesso, ed altre ancora hanno carattere oggettivo.

Quali limitazioni alla surroga dei mutui?

Le limitazioni di carattere “personale”, ovvero legate ai mutuatari, sono l’età anagrafica (nel caso in cui si vorrebbe ottenere un allungamento del piano di rimborso) e la situazione reddituale (che si è, ad esempio, deteriorata, o semplicemente considerata dalla nuova banca non sufficiente in assenza di ulteriori garanzie).

Le limitazioni di carattere oggettivo sono invece legate al tipo di modifiche che non possono essere apportate tramite la surroga come ad esempio il cambio dei mutuatari, garanti, coobbligati e terzi datori di ipoteca, i quali devono intervenire con le stesse posizioni anche nel rapporto con la nuova banca. Ciò è dovuto al fatto che la surroga non porta alla stipula di un nuovo atto, ma semplicemente alla modifica di alcune sue componenti.

Un’altra limitazione è data dal fatto che le banche possono surrogare solo il capitale residuo al momento della richiesta, il che trova spesso l’ostacolo della percentuale di mutuo inizialmente erogata, soprattutto nel caso dei mutui 100%, dato che la maggior parte delle banche si limita a percentuali più basse, tranne qualche piccola eccezione.

Surrogare con nuova liquidità? Quali le possibilità

Da un punto di vista normativo quindi le banche possono surrogare solo il capitale residuo. Tuttavia alcune banche superano questa limitazione attraverso prodotti specifici che prevedono la surroga + liquidità nuova. Ma bisogna considerare che la parte di nuova liquidità legata all’operazione non rientrerà mai nei benefici fiscali legati allo sgravio fiscale degli interessi passivi.

Che cosa serve per chiedere ed ottenere la surroga o portabilità del mutuo?

I mutuatari che vogliono usufruire della portabilità del proprio mutuo, devono per prima cosa cercare e valutare le varie condizioni applicate dalle numerose banche, che propongono un mutuo di surroga specifico o che ammettono, come ‘finalità’, la portabilità del mutuo sulle proposte presenti nel loro plafond.

Quindi devono rivolgersi alla nuova banca, presentando la documentazione reddituale richiesta. Una volta fatta la richiesta di portabilità starà alle due banche comunicare per ottenere il conteggio di estinzione. La banca prescelta provvede ad estinguere il debito residuo presso la banca precedente, poi grazie all’intervento del notaio avviene l’annotazione delle modifiche al contratto, e soprattutto il passaggio di titolarità della garanzia al nuovo istituto bancario.

I costi della portabilità del mutuo

Il decreto Bersani ha previsto che l’operazione di surroga dovesse avvenire a costo zero, un aspetto che è vero solo in parte. Non possono infatti essere applicati costi di istruttoria dalla nuova banca, la quale deve farsi carico anche dei costi del notaio, ma l’onorario viene pagato solo entro determinate somme, che coincidono con l’onorario dei notai che hanno accordi con la banca stessa. Per questo, se ci si rivolge altrove, bisogna farsi carico dell’eventuale differenza. Infine c’è la questione dell’assicurazione incendio e scoppio.

A fare chiarezza in merito è intervenuta l’Ivass la quale ha stabilito che le compagnie di assicurazione devono rimborsare i premi pagati e non goduti in caso di estinzione anticipata. Quindi, in caso di surroga del mutuo, il mutuatario deve essere rimborsato per la parte dei premi pagati e non goduti, ma deve provvedere anche al pagamento del premio assicurativo per la copertura assicurativa richiesta dalla nuova banca, e non è detto che il saldo sia pari a zero tra le due operazioni.

Le spese in caso di trasferimento mutuo non andato a buon fine

Ci possono essere due situazioni: la prima è quella in cui la banca subentrante, dopo aver valutato la richiesta di trasloco, non trova ci siano i margini per procedere. In questo caso normalmente non sono addebitate spese accessorie, al pari di quanto accade nelle richieste di un mutuo di acquisto o ristrutturazione. Di contro può accadere che la banca della quale si vuole cambiare le condizioni di mutuo in toto, prima di lasciar andare un buon mutuatario (che paga realmente e puntualmente), decida di proporre una rinegoziazione (ci sono anche dei casi particolari con mutuo di “sostituzione” interna, per i quali bisogna fare attenzione ai costi accessori non sempre esenti).

A questo punto, senza complicarsi la vita, può risultare più vantaggioso rimanere con la vecchia banca, ma la nuova ha il diritto di chiedere un contributo alle spese sostenute, dalla fase di valutazione (spese di istruttoria) a quella di perizia. Si tratta di una eventualità che, se è presente, deve essere riportata nel foglio informativo, che va letto perciò sempre con estrema attenzione.

La cartolarizzazione del mutuo: un ostacolo alla portabilità

Un mutuo cartolarizzato presenta sempre qualche difficoltà, anche nel caso di estinzione anticipata, perché spesso diventa complicato trovare l’interlocutore con il quale rapportarsi. Tuttavia la cartolarizzazione del mutuo non può rappresentare una limitazione all’esercizio del diritto alla portabilità del mutuo, dato che il referente deve essere ricondotto alla banca originaria, ovvero a colei che ha stipulato il mutuo poi successivamente sottoposto alla cartolarizzazione stessa.

Per calcolare in modo veloce la convenienza della surroga del tuo mutuo puoi utilizzare il nostro tool online.

Vedi anche tabella riassuntiva